Dynamiczny wzrost liczby wynajmów turystycznych spowodował większą interwencję legislacyjną, co doprowadziło do uchwalenia Ustawy Organicznej 1/2025, zmieniającej Ustawę o Własności Horyzontalnej(LPH), która wejdzie w życie 3 kwietnia 2025 r. Reforma ta wprowadza obowiązek uzyskania wyraźnej zgody wspólnoty właścicieli na prowadzenie wynajmu turystycznego.
1. Jak dotychczas funkcjonowały wynajmy turystyczne?
Do tej pory obowiązywała zasada: “to, co nie jest zabronione, jest dozwolone”, co oznaczało, że jeśli w akcie założycielskim, statutach lub w żadnej późniejszej uchwale wspólnoty właścicieli nie ograniczono lub nie uregulowano wynajmu turystycznego, można go było prowadzić bez przeszkód.
Oczywiście należało wcześniej uzyskać administracyjną licencję turystyczną, której regulacje różnią się w zależności od regionu autonomicznego. Już wcześniej istniała jednak możliwość ograniczenia lub uregulowania wynajmu turystycznego poprzez uchwałę wspólnoty właścicieli przyjętą większością trzech piątych (3/5), zgodnie z art. 17.12 LPH, dodanym na mocy Dekretu Królewskiego 7/2019 z 1 marca.
2. Ewolucja interpretacji Trybunału Najwyższego
Hiszpański Sąd Najwyższy stopniowo interpretował przepisy dotyczące własności poziomej w odniesieniu do wynajmu turystycznego, w szczególności:
- W listopadzie 2023 r. (STS 1643/2023) Trybunał zrównał wynajem turystyczny z każdą inną działalnością gospodarczą. Oznaczało to, że jeśli w danym budynku zakazane było prowadzenie działalności gospodarczej, to automatycznie zabroniony był także wynajem turystyczny.
- W październiku 2024 r. (STS 1232/2024) Trybunał zinterpretował, że terminy “ograniczenie lub regulacja” obejmują również “zakaz” wynajmu turystycznego.
3. Nowości w reformie 2025
Zgodnie z Ustawą 1/2025 wprowadzone zostają następujące zmiany:
- Nowy wymóg uzyskania wyraźnej zgody: Właściciel, który chce wynajmować swoją nieruchomość turystom, musi uzyskać wyraźną zgodę wspólnoty właścicieli. Zmiana ta została dodana do ustępu 3 artykułu 7 LPH. Ponadto art. 17.12 rozszerza terminologię “ograniczenie lub regulacja” o “zatwierdzenie lub zakazanie”. Wspólnota właścicieli nadal podejmuje decyzję większością trzech piątych (3/5) właścicieli, posiadających ten sam udział w nieruchomości.
- Konsekwencje braku zgody: Jeśli wynajem turystyczny będzie prowadzony bez zgody wspólnoty, prezes wspólnoty będzie mógł nakazać jego natychmiastowe zaprzestanie – z własnej inicjatywy lub na wniosek innego właściciela lub mieszkańca budynku. W przeciwnym razie będą mogły zostać podjęte odpowiednie działania prawne.
4. Co stanie się z dotychczasowymi licencjami turystycznymi?
Właściciele, którzy już prowadzą wynajem turystyczny przed wejściem w życie reformy (3 kwietnia 2025 r.), będą mogli kontynuować działalność na dotychczasowych zasadach. Kwestia ta została uregulowana w dodatkowym przepisie drugim ustawy o własności horyzontalnej, co zapewnia ochronę ich nabytych praw.
Wniosek
Reforma z 2025 roku nie zmienia wymaganej większości głosów, ale zaostrza regulacje dotyczące wynajmu turystycznego, wymagając wyraźnej zgody wspólnoty właścicieli. Dotychczas przyjmowano, że wynajem był dozwolony, o ile nie został ograniczony w akcie założycielskim, statutach lub uchwałach. Teraz sytuacja się odwraca – wynajem będzie wymagał wyraźnej zgody większości trzech piątych (3/5).
Właściciele, którzy zamierzają wynajmować swoje nieruchomości turystom, powinni przygotować się przed 3 kwietnia 2025 r., aby uzyskać licencję turystyczną bez konieczności uzyskania dodatkowej zgody wspólnoty właścicieli.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące uzyskania licencji turystycznej lub jej wpływu na twoją wspólnotę mieszkaniową, skontaktuj się z nam
