El auge de los alquileres turísticos ha provocado una mayor intervención legislativa que ha culminado en la Ley Orgánica 1/2025, modificando la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y que entrará en vigor el próximo 3 de abril de 2025. Esta reforma introduce la obligatoriedad de autorización expresa de la comunidad de propietarios para ejercer el alquiler turístico.

1. Cómo funcionaban hasta ahora los alquileres turísticos

Hasta ahora regía el principio: «lo no prohibido, está permitido», de modo que, si ni en el título constitutivo ni en los estatutos ni en ningún acuerdo posterior de la comunidad de propietarios, se limitaba o condicionaba el alquiler turístico, podía ejercerse sin problema. Eso sí, siempre y cuando se hubiera obtenido, previamente, la licencia turística administrativa. Dicha licencia se regula de forma distinta en cada Comunidad Autónoma. Sin embargo, ya existía la posibilidad de limitar o condicionar el alquiler turístico por acuerdo de la comunidad de propietarios adoptado por mayoría de tres quintos (3/5), de conformidad con el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

2. Evolución de la interpretación del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo ha ido interpretando la normativa de propiedad horizontal en materia de alquiler turístico, en particular:

• En noviembre de 2023 (STS 1643/2023) equiparó el alquiler turístico a cualquier actividad económica, de modo que, si se prohibía el ejercicio de actividades económicas en un inmueble quedaba también prohibido el alquiler turístico.

• Recientemente, en octubre de 2024 (STS 1232/2024) el TS interpretó que los términos «limitar o condicionar» incluían la «prohibición» del alquiler turístico.

3. Novedades de la reforma de 2025

Con la LO 1/2025 se prevé:

• Nuevo requisito de autorización expresa: El propietario que quiera destinar su vivienda al alquiler turístico deberá contar con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Este cambio se introduce en el apartado 3 del artículo 7 de la LPH. Ello de conformidad con el art. 17.12 que añade a los términos «limitar o condicionar» los de «aprobar o prohibir». Se mantiene la mayoría cualificada de tres quintos (3/5) de los propietarios, que representen el mismo porcentaje de las cuotas de participación.

• En caso de incumplir con dicha aprobación expresa: el presidente tendrá la capacidad de requerir la cesación inmediata de las actividades turísticas no autorizadas, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

4. ¿Qué ocurre con las licencias turísticas anteriores?

Los propietarios que ya realizaban actividades de alquiler turístico antes de la entrada en vigor de la reforma (3 de abril de 2025) podrán continuar bajo las condiciones existentes de la normativa sectorial. Esto está regulado en la disposición adicional segunda de la LPH, garantizándose así sus derechos adquiridos.

Conclusión

La reforma de 2025 no altera las mayorías necesarias, pero limita el uso turístico al exigir una aprobación expresa. Antes se presumía la posibilidad de ejercicio de alquileres turísticos, siempre y cuando no se limitase en el título constitutivo, estatutos o acuerdo por mayoría de tres quintos (3/5) y, con esta reforma, sucede al contrario, se requiere la aprobación expresa por mayoría de tres quintos (3/5) para ejercer el alquiler turístico. Los propietarios deben anticiparse a la entrada en vigor del 3 de abril de 2025 para obtener la licencia turística sin necesidad de aprobación expresa por parte de la comunidad de propietarios. Si tienes dudas acerca de cómo obtener la licencia turística o sobre cómo te puede afectar en tu comunidad de vecinos no dudes en consultarnos.