Kupno nieruchomości w Hiszpanii nie jest prostym procesem. W tym artykule wytłumaczymy jak przebiega cały proces zakupu i na co musisz zwrócić uwagę. Jednym z ważniejszych warunków zakupu nieruchomości przez cudzoziemca jest posiadanie Numeru Identyfikacyjnego Cudzoziemca (Número de Identificación de Extranjeros – NIE). Więcej informacji o NIE w naszym artykule.
Poszukiwanie nieruchomości
Pierwszym krokiem podczas zakupu nieruchomości oprócz określenia budżetu i lokalizacji będzie wybory sposobu poszukiwania nieruchomości. Oprócz samodzielnego poszukiwania mieszkania przez Internet w Hiszpanii funkcjonuje duża liczba deweloperów i agencji nieruchomości, którzy pomagają w znalezieniu wymarzonego dom.
Oto najpopularniejsze sposoby kupna nieruchomości w Hiszpanii:
- Bezpośrednio od sprzedawcy – ten sposób kupna domu ma niewątpliwie wiele zalet m.in. pozwala na bezpośredni kontakt i negocjacje ze sprzedawca co w znaczący sposób przyśpiesza cały proces, a także pozwala zaoszczędzić prowizje pobieraną przez agencje. Należy jednak podkreślić, że w trakcie zakupu nieruchomości może okazać się niezbędne skorzystanie z pomocy specjalistów.
- Agencje nieruchomości – pomoc agenta nieruchomości w trakcie wyboru, a także kupna nieruchomości może okazać się bardzo pomocna i przydatna.
- Deweloper – skorzystanie z usług deweloperskich może okazać się niezbędne przy zakupie nowej nieruchomości, która często ma dopiero powstać.
Obciążenia nieruchomości
Jest to jeden z kluczowych etapów w trakcie zakupu domu. Zapoznanie się z cała dostępną dokumentacją posiadłości m.in. obciążeniem hipotecznym, księgą wieczystą, ograniczeniami administracyjnymi, Planem Zagospodarowania Przestrzennego czy długami związanymi z nieruchomością pozwala na zapoznaje się ze stanem prawnym nieruchomości. Należy tutaj podkreślić, że w niektórych przypadkach prawo zobowiązuje kupującego do uregulowania należności powstałych przed zakupem domu. Dlatego należy bardzo uważnie przeanalizować wszystkie dostępne dokumenty, najlepiej za pośrednictwem specjalisty.
Oferta
W zależności od uregulowań w poszczególnych hiszpańskich Wspólnotach Autonomicznych składający ofertę może liczyć na upust od pierwotnej ceny nawet do 30% pierwotnej ceny sprzedaży.
Umowa – Contrato de arras
Po podpisaniu tej umowy zwykle niezbędne będzie zapłacenie części ceny domu przez nabywcę. Wraz z podpisaniem tej umowy kupujący nabywa pewne prawa i obowiązki. Warto więc upewnić się, że umowa zawiera wszystkie niezbędne elementy i jest skonstruowana z należyta starannością. W przypadku, gdy strony nie uzgodnią w umowie wszystkich części umowy, będą miały zastosowanie przepisy Wspólnoty Autonomicznej lub Kodeksu Cywilnego. Źle sporządzona umowa może mieć inne skutki od zamierzonych, dlatego watro, aby taką umowę sporządził prawnik.
Umowa sprzedaży – la Escritura
Umowę sprzedaży podpisuje się przed notariuszem. Notariusz potwierdza zdolność prawną oraz legitymacje prawną obu stron. Akt notarialny musi zawierać m.in.: opis domu, jego stan opłat, uzgodnioną cenę, formę płatności, obowiązujący podatek oraz podział kosztów.
Opłaty oraz podatki – kupno nieruchomości w Hiszpanii
Większość opłat przy kupnie nieruchomości w Hiszpanii może zostać wykonana przez prawnika:
- podatek od wartości dodanej (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA), w przypadku nowych domów lub pierwszej sprzedaży- stawka opłaty wnosi 10%,
- podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP) – podatek ten jest uiszczany w przypadku nieruchomości używanych lub drugich transferów. Stawka podatkowa wynosi od 6 do 10% w zależności od Wspólnoty Autonomicznej,
- podatek od aktów prawnych (Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados – AJD) – opłatę należy uiścić, jeśli dom został nabyty za pośrednictwem kredytu hipotecznego,
- podatek miejski (Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU) – podatek ustanowiony jest przez gminę, o ile nie uzgodniono inaczej w akcie, podatek ten musi zapłacić sprzedawca,
- podatek dla nierezydentów (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) – obowiązek uiszczenia tego podatku mają osoby, które nie mieszkają na stałe na terytorium Hiszpanii.
- podatek od nieruchomości (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI),
- opłaty notarialne za przygotowanie aktu, zwykle są one przejmowane przez kupującego,
- opłata za rejestracja aktu w Rejestrze Gruntów ( El Registro de la Propiedad).
Rejestracja aktu w Rejestrze Gruntów
Teraz pozostało już tylko dokonanie opłaty i zarejestrowanie aktu w Rejestrze Gruntów (El Registro de la Propiedad).
Zaleca się posiadanie konta bankowego w Hiszpanii w celu dokonania wszystkich płatności i transakcji związanych z kupnem nieruchomości. Ważne jest, aby wiedzieć, że cała transakcja zakupu musi być zgodna z przepisami ustawy 10/2010, z dnia 28 kwietnia, w sprawie zapobiegania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (Ley 10/2010 de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo). Wszystkie potrzebne informacje aby założyć konto można znaleźć w naszym artykule.
